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金剛寺圭介
KONGOJI KEISUKE

金剛寺圭介

株式会社アセット・ベース 代表取締役

Win-Winへの想いが実現させる、
投資家がハッピーになれる不動産投資。
2018年に収益不動産を舞台にして起きた「かぼちゃの馬車」事件。運営会社の杜撰な経営に加え、金融機関の不正融資が発覚。不動産投資業界に激震が走ったわけだが、真摯な姿勢で取り組む事業者も存在する。そのひとつが収益不動産売買仲介を行う株式会社アセット・ベースだ。代表取締役の金剛寺圭介氏はお互いに利益をもたらすビジネスを標榜する。
金剛寺圭介
画像はイメージです。
安定した収益が見込める物件を厳選。

資産運用のひとつとして知られる不動産投資。自己資金や金融機関からの融資資金で収益不動産を購入し、賃貸住宅として貸し出す。その際に毎月返済する金額よりも家賃収入(インカムゲイン)として入ってくる金額が多ければ着実に利益が積み上がる。借入金を返済し終えた後、引続き貸し出せば、家賃収入が丸々収益となり、売却すれば売却益が手元に残る。アセット・ベースは主に首都圏(一都三県)におけるマンションやアパートなどの一棟ものの情報を取り扱い、売買時の仲介手数料を得ることでビジネスを成り立たせている。

「ご紹介する物件は3000万円~2億円くらいのものが多いですね。例えば3000~4000万円台だと、首都圏にある4~6戸の新築・築浅の木造アパートがご紹介できます。投資されるお客様の属性を考慮、金融機関の融資条件などを想定し、賃貸に出した後のキャッシュフローを提示してご紹介しています」

収益不動産の仲介を行う会社は数多く、収益不動産の情報サイトを覗いてみると、表面利回りが10%以上という物件も珍しくない。しかし、不動産投資には空室や家賃下落、管理、修繕といったリスクやランニングコストがあり、表面利回り通りの収益を得られるわけではない。そのようなリスクに対して同社が行っているのが、紹介する物件を厳選していることだ。約3500社のネットワークから提供される情報のうち、投資家に紹介するのはわずか1%(年間約100件)ほどだという。購入時の融資は金融機関によって条件がさまざまであり、物件、顧客ごとに使用する(使用できる)金融機関を変えていくわけだが、ここで収支がプラスになる物件だけを厳選していく。

「家賃収入から融資の返済や固定資産税、管理費、修繕費といったコストを差し引いた手残り利益が、物件価格に対して1%以上になる物件だけに絞っています。例えば1億円の物件なら年間100万円以上残るものだけです。そもそも空室が長期化しそうなエリアの物件は扱いません。入退去が発生することを考慮したうえで、家賃収入は満室想定の85%に設定。そこからすべてのコストを引くといったコンサバティブな計算方式を採用しているため、お客様にご紹介できる物件が極端に少ないのです」

金剛寺氏が投資家の不動産投資を手堅くサポートするのには理由がある。この業界で働いてきた中で、決して健全とはいえない側面を見てきたからだ。同氏は新卒で広告代理店へ就職し、2年間働いた後に不動産担保ローンを扱うノンバンクへ転職。そこで経験した不動産取引に魅力を感じ、2016年収益不動産の売買仲介を行う会社に転職、2021年に独立してアセット・ベースを立ち上げた。

「一般の方々にとって不動産は、『よくわからないもの』、『怖いもの』。だから不動産のことをよく知っている私達がその気になれば、不動産用語や不動産知識を駆使して、お客様をその気にさせることは容易い。例の事件以降は金融機関の融資が厳しい傾向となったため成約件数が激減し、それまで真面目にやってきた会社ですら、『売れれば何でもいい』といったお客様の利益を度外視したようなスタンスに変わっていく様を見てきました。私一人で業界全体を変えることはできませんが、せめて私のところへ来てくれるお客様にはフェアな取引ができる安全地帯でありたいと考えています」

金剛寺圭介
不動産投資サロンの開設で市場を活性化。

設立後、1年ほどしか経っていない同社が、日々取り組んでいることはいたってシンプルだ。LINE公式アカウント「Asset Base Camp」で不動産投資に関する情報などを無料発信するほか、Zoomをはじめとしたオンラインツールでの相談にも対応。もちろん物件購入に際しては、金融機関への融資打診や管理会社の紹介など、あらゆるサポートでお客様をバックアップしている。そして、今後は不動産投資に関するオンラインサロンのような有料サービスの開設を考えているという。

「投資家さんは、さまざまな不動産会社から多数の物件情報を得ていますが、その物件がいいかどうかは簡単には判断できないものです。特に投資初心者は表面利回りだけを見て魅力を感じてしまいます。そのような中で、弊社サロンのお客様が他社から紹介された物件に興味を示した場合、投資対象として適切かどうかを私がセカンドオピニオン的立場で診断。確認すべき点や注意点などを進言するほか、投資パフォーマンスを示すなど、アドバイザリーのようなことができるコミュニティをつくっていければと考えています。会員が増えて成熟していけば、会員同士での売買など、投資家個々のニーズに合った取引の場として活用していただけます」

依然として金融機関の融資が厳しい傾向にあり、売買仲介の機会損失に繋がっているわけだが、物件を無理に紹介することはしない。顧客には不動産投資に関する知識を身につけてもらう期間と考え、同社自身は融資への依存度が低い法人を対象としたBtoBのビジネスへ一時的に移行している。また、自社で物件を買い取り、それを顧客へ再販することも行っていく予定だという。

「私が自分の目利きで購入するので、確実に収益が出る物件です。別の見方をすると、自社で所有していても利益が出る物件なので、お客様にとっては安心して購入できる物件でもあるわけです。BtoBの方がビジネスにしやすいのですが、結局私は人と接するのが好き。融資を取り巻く環境がよくなれば、投資家である個人のお客様との関係性を最重視していきたいと考えています」

金剛寺氏が大事にしているのは、「私がハッピーに感じる数だけ、ハッピーなお客様がいてほしい」という想い。収益不動産の売買仲介料は、物件価格が1億円の場合300万円を優に超える。この金額は顧客が「いい物件を買わせてもらってありがとう」とハッピーになるからこそ支払われるべきもので、受け取る側は「ハッピーになってもらえた」から受け取るべきものだという。お互いが幸せになれるビジネスこそ、同氏が理想とする不動産投資のあるべき姿だ。

金剛寺圭介

株式会社アセット・ベース 代表取締役
https://assetbase.jp/
※ 本サイトに掲載している情報は取材時点のものです。